header_image
חיפוש מתקדם
אפשרויות חיפוש נוספות
מצאנו 0 תוצאות. האם יש להציג אותן כרגע?
חיפוש מתקדם
אפשרויות חיפוש נוספות
מצאנו 0 תוצאות
תוצאות החיפוש שלך

שת"פ (שיתוף פעולה) בקרב מתווכי נדל"ן – פוסט...

בפוסט הקודם הסברנו מדוע שת"פ בין מתווכי נדל"ן טוב לצרכנים, שהרי השיטה הזו מקדמת ביצועה של עיסקת מכר/קנייה. אז אם זה מגדיל סיכוי לקיום עסקה, למה השת"פ לא תמיד מתבצע בפועל? סיבה ראשונה, מקוממת ככל שתישמע, היא תכונה אנושית בסיסית הנקראת "תאוות בצע" – כי מה מפתה יותר מאשר לזכות בעמלת תיווך כפולה, גם מהמוכר וגם מהקונה, במקום להסתפק בעמלת תיווך רק מצד אחד …

שת"פ (שיתוף פעולה) בקרב מתווכי נדל"ן – פוסט...

בסדרת הפוסטים הזו נדון בנושא שת"פ בין מתווכי נדל"ן, נסביר מה הפירוש של שת"פ בין מתווכים, למה זה חשוב לצרכנים, למה זה חשוב למתווכים, ומה הקשר בין סוגיית השת"פ לבין שדרוג מעמדו של מקצוע תיווך הנדל"ן בישראל. אז נתחיל כאמור בהגדרת שת"פ בין מתווכי נדל"ן: הרעיון הוא שאם – מתווך מייצג מוכר (בבלעדיות או ב"הסכמה"), הוא יצליח למקסם את פוטנציאל הקונים באמצעות פנייה למתווכים …

האם מתווך בבלעדיות אמור לדעת על הנכס שהוא משווק יותר מ...

התשובה המתבקשת היא "כן, בוודאי", שהרי אם המתווך קיבל מהמוכר בלעדיות (עד חצי שנה) כדי שימכור את דירתו, המסקנה המתבקשת היא שהמתווך אמור לדעת הכל על הדירה ועל בעליה. אז למרבה הפלא, חוק ותקנות המתווכים "שותקים" בעניין הזה. כלומר, עד כמה שזה נשמע אבסורד, אין חובה על מתווך בבלעדיות שיידע יותר פרטים מהותיים על הנכס שהוא מוכר (מצב סטטוטורי של תכניות בנין עיר, מידע על …

שדרוג תדמית המתווכים בישראל – פוסט שלישי בסדרה

שדרוג ברמה האישית: השאיפה של כל מתווך נדל"ן היא שלקוחות יפנו אליו כאשר ירצו למכור או לקנות דירה. אז איך מגשימים את "החלום"? צריך שהמתווך יוכר כאוטוריטה / בר סמכא / מומחה בתחום תיווך הנדל"ן באזור בו הוא פועל (שכונה/מספר שכונות/עיר/יישוב). קל לומר, אבל איך מתווך הופך לאוטוריטה בתחום עיסוקו? אין לכך רשימה סגורה (Check list), אבל בהחלט היא כוללת ניסיון במקצוע תיווך הנדל"ן, …

מה הקשר בין הקומדיה המפורסמת "משרתם של שני אדונים...

המחזה הידוע מהמאה ה-18 מספר על משרת שעל מנת להתעשר, מקבל יום אחד שתי הצעות עבודה משני אדונים בנפרד. העלילה מבוססת על התחבולות של המשרת שמצליח לתמרן בין שני אדוניו ולמלא בקושי את המשימות המוטלות עליו, ובדרך מתבלבל בין הדברים שהוא אמור להביא ולאיזה אדון, תוך יצירת הסתבכויות בלתי פוסקות, רובן קומיות. אלא שבחיים, כמו בחיים, סיטואציה כזו היא לא צחוק, ובחיי המסחר בעיקר, …

שדרוג תדמית המתווכים בישראל – פוסט שני בסדרה

שדרוג ברמה הציבורית: מכיוון שלא קיימים בישראל כללי אתיקה / קוד אתי של מתווכי נדל"ן ברמת חוק / תקנות / תקנון אתיקה מחייב (כפי שיש לדוגמא לעורכי דין, רואי חשבון, רופאים ועיתונאים), חייבים המתווכים להקים ולהפעיל עמותה מקצועית אחת בלבד, עם תקנון מסודר וכללי אתיקה ברורים, בה יהיו חברים רובם המכריע של המתווכים המורשים בישראל. מטרת העמותה העיקרית צריכה להיות שידרוג מעמדו המקצועי של …

שדרוג תדמית המתווכים בישראל – פוסט ראשון בסדרה

זה לא סוד שתדמית מתווך הנדל"ן בישראל בקרב הצרכנים (מוכרי ו/או קוני נכסי מגורים) היא לא מהגבוהות, בלשון המעטה. הסיבות לכך מגוונות, אבל בסדרת הפוסטים שזהו הראשון שבהם, אני רוצה לשים את הדגש על איך אפשר לשדרג את תדמית מתווך הנדל"ן בישראל. אז יש את הרמה האישית ויש את הרמה הציבורית. ולמה הכוונה? ברמה האישית – רצוי שהמתווך יהפוך להיות אוטוריטה בתחום תיווך הנדל"ן …

נדל"ן מלונאי מניב – פוסט שישי בסדרה

מה כדאי יותר למשקיע בנדל"ן מלונאי – לקנות מלון קיים או לבנות מאפס? התשובה לשאלה זו תלוייה בטיבו/ניסיונו/רצונו/יכולותיו של המשקיע – היה ולמשקיע יש גם ידע וניסיון בניהול והפעלת בתי מלון, וגם ידע, ניסיון ויכולת בייזום נדל"ן הכולל הן רכישת קרקע עם תב"ע מלונאית והן בניית בית מלון משלב אפס עד לשלב ה-Turn-key (על כל המורכבות שבכך), אזי יתכן ועדיף יהיה לו מבחינה כלכלית …

נדל"ן מלונאי מניב – פוסט חמישי בסדרה

מדדי יעילות תפעוליים בענף המלונאות (מדדים עיקריים) שיעור התפוסה (Occupancy) – מספר החדרים התפוסים (שהתארחו בהם) לעומת מספר החדרים הכולל במלון. OPI – שיעור התפוסה במלון לעומת שיעור התפוסה אצל קבוצת המלונות המתחרים. מחיר ממוצע לחדר תפוס (ARR/ADR) –  ממוצע המחיר שאורחים שילמו על חדר תפוס. ARI – המחיר הממוצע לחדר תפוס במלון, לעומת המחיר הממוצע לחדר תפוס אצל קבוצת המלונות המתחרים. הכנסה ממוצעת …

נדל"ן מלונאי מניב – פוסט רביעי בסדרה

סיווג אורחי בית המלון לפי מיקום: מקומיים תושבי חוץ לפי מטרת האירוח: תיירות נופש (Leisure) – מתארחים שבאו למטרות נופש, בין אם כבודדים, זוגות, משפחות או קבוצות. תיירות עסקית (Business) – אנשי עסקים, עצמאים או עובדי חברות (Corporate), אשר באו להתארח למטרות עסקיות, דוגמת השתתפות בקונגרסים וכנסים, או לצורך ביקורים ופגישות עם עמיתים למקצוע. תיירות Bleisure – אנשי עסקים שמטרת שהייתם במלון היא שילוב …

נדל"ן מלונאי מניב – פוסט שלישי בסדרה

ניתן למיין בתי מלון על פי הקריטריונים הבאים: לפי איכות מלונות פאר, מלונות / קלאבים "הכל כלול", מלונות בוטיק, מלונות עממיים, מלונות דירות. לפי נושאים נופש – ממוקמים באתרי הנופש והתיירות הרבים בעולם, משרתים בעיקר תיירים ונופשים. עסקים – ממוקמים לרוב בערים מרכזיות, משרתים ברובם אנשי עסקים, מותאמים גם לכנסים וימי עיון. מלונות אלה עשויים (ואף רצוי) גם לשמש כמלונות נופש עבור אורחים שאינם …

נדל"ן מלונאי מניב – פוסט שני בסדרה

שיטות הניהול של בית מלון: ניהול עצמי – הבעלים של המלון, מפעיל בעצמו את המלון ומנהל  את כל הפעולות הנדרשות הכוללות שיווק, פרסום, תחזוקה, הפעלת המחלקות התפעוליות דוגמת חדרים, מזון ומשקאות ו-ספא, וכמובן – מעסיק עובדים, משלם לספקים, מעסיק יועצים חיצוניים (עו"ד, רו"ח וכיו"ב), ועוד. חברת ניהול – הבעלים של המלון מתקשר עם חברת ניהול אשר היא תפעיל את המלון. ישנם 2 סוגי התקשרות …

נדל"ן מלונאי מניב – פוסט ראשון בסדרה

אנו מצויים בתקופה מאוד אטרקטיבית לאלה המחפשים להשקיע ברכש בתי מלון, בישראל ובחו"ל. אומנם בשל משבר הקורונה התיירות העולמית בשפל שלא ידענו כמותו תקופה ארוכה, אבל דווקא בשל כך זוהי הזדמנות לאתר רכש נכסים מלונאיים מניבים במחירים אטרקטיביים במיוחד – ולכן, אל למשקיע נבון המעוניין להיכנס לתחום הזה (נדל"ן מלונאי מניב) להחמיץ הזדמנות פז שכזו. בפוסטים הבאים נרחיב ונדון בנושא המרתק הזה.

מוכר נכס – השוואה בין תיווך בבלעדיות לתיווך ללא ...

  תיווך בבלעדיות תיווך ללא בלעדיות רק ב- Isra-Asset בשביל לאתר את הקונה המיוחל, צריך להגיע למקסימום קונים – את זה עושים באמצעות שיתופי פעולה עם כל המתווכים האחרים באזור, ומיד − מיד בשביל למקסם את מחיר עסקת המכירה שזה האינטרס של המוכר, חובה לייצג בעסקה רק את המוכר − באמצעות ייצוג פרטני של המוכר בשביל למקסם את המחיר שיושג   – צריך להגיע למצב …

האם מתווך נדל"ן יכול להשיג מחיר טוב יותר עבור הלק...

היה והמתווך פועל ע"פ "שיטת הייצוג הפרטני", השיטה הנוהגת בארה"ב וב-Isra-Asset, אז התשובה היא כן. שכן: אם המתווך מייצג מוכר בבלעדיות – ישיג עבורו מחיר מקסימלי, בזכות העובדה שהוא מגיע מהר יחסית לכמה שיותר קונים רלבנטיים, ואז יוכל לעשות התמחרות בין המעוניינים וע"י כך להעלות את רף המחיר. ו-אם המתווך מייצג קונה המחפש נכס – ישיג עבורו מחיר מינימלי, בזכות העובדה שהוא יציג בפני …

כשמתווך מתהדר ב"הדירה נמכרה" – מי באמת זכה?

בעסקת תיווך נדל"ן מגורים משתתפים בד"כ שלושה "שחקנים" – המוכר, הקונה והמתווך. הבה נבחן מה הרצונות של צרכני התיווך (המוכר והקונה): המוכר – מבקש מהמתווך שישיג לו קונים שמסוגלים לשלם עבור הנכס שמחירו מעל מחיר השוק (בד"כ הרבה מעל מחיר השוק). הקונה – מבקש מהמתווך שישיג לו נכסים שמחירם פחות ממחיר השוק (בד"כ הרבה פחות ממחיר השוק). כך שהמתווך, אשר מייצג את שני הצדדים …

למה בארה"ב מתווכי נדל"ן מצליחים יותר?

למה בארה"ב מתווכי נדל"ן מצליחים יותר? ארה"ב מהווה בהחלט מודל לחיקוי בתחום תיווך הנדל"ן, מכיוון ששיטת העבודה הנוהגת שם (השונה מהותית מזו הקיימת בישראל), מביאה לשיעורי הצלחה גבוהים במיוחד, ולשיעור משתמשים של 90% (!) בשירותי תיווך. בארה"ב, אין מצב שאותו מתווך ייצג באותה עסקה גם את המוכר בבלעדיות וגם את הקונה (=שיטת הייצוג הפרטני). לעומת זאת, בישראל זה אפשרי ואף מומלץ (ואז המתווך הופך …

למה המודל העסקי של רשתות התיווך בישראל מקשה על הזכיין?

למה המודל העסקי של רשתות התיווך בישראל מקשה על הזכיין הישראלי? תקופת הזיכיון הינה 5 שנים (התקופה ה-1), כאשר לזכיין ניתנת האופציה להאריך ל-5 שנים נוספות (התקופה ה-2)  – היה והזכיין רוצה לעזוב בתוך התקופה (ה-1 או ה-2), הוא ייקנס על ידי הרשת. לזכיין אין say לעניין גודל אזור הזיכיון ולעניין קיום בלעדיות/היעדר בלעדיות. הזכיין משלם לרשת דמי זיכיון מראש לכל תקופת זיכיון (תקופות הזיכיון …